文/ 河北张金龙律师事务所 王庆刚

这种现象形成的原因大概有如下几种：1、卖方从房地产开发企业购买该房屋的时候，项目手续齐全，房屋也已经在登记机关办理备案手续，但是由于发放房产证需要一定的时间（一般需要两年以上的时间）导致没能实际拿到产权证书；2、卖方从房地产开发企业购买的房屋手续本身还不齐全，导致无法办理备案手续，不具备办理房产证的条件；3、卖方的房屋本身并不是开发企业开发的商品房而是在集体土地上建设的房屋（小产权房）。购买上述这三种五证房屋的风险大小从1到3为依次加大。风险产生主要因为这种情况下买方很难真正了解和判断交易房屋的所有权状况、抵押状况。

随着近几年房产市场的发展，这种因卖方不具备房产证引发的二手房买卖合同纠纷也日趋增多。有的观点认为：这种合同应为无效合同。主要依据的法律条文为《中华人民共和国合同法》关于合同无效合同的规定：“违法法律、行政法规的强制性规定”；《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项：“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”和《城市房地产转让管理规定》第六条的规定。并且这种观点在司法实践中也有支持的案例。

本人认为未依法登记领取权属证书的房屋转让合同并不绝对无效。理由如下：

1、《房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定中所指的不得转让房屋一般是指自始至终都不能办理权属证书的房屋，该条款主要针对那些不认定无效即可能损害国家、集体、第三人以及社会公共利益的买卖合同。而现实中的情况大多是买卖双方都明知该房屋只是暂时没有房产证，以后将可以办理房产证。并且，《买卖合同》为双方真实的意思表示，并不存在欺瞒、重大误解等合同法规定可能认定无效的情形。

2、房屋转让合同签订时，虽然没有房产证书但是交易房屋的产权是明确的，卖方是合法的有权处分人。个人认为，房屋买卖合同是否有效和房屋所有权是否发生变动应当分别依据合同法和物权法的规定分别进行判断。出售没有房产证的房屋虽然不能发生物权法上物权的变动，但是并不代表房屋买卖合同是无效的。

3、法律强制性规定分为管理性规定和效力性规定，只有违反效力性规定时合同才无效。《房地产管理法》第三十八条的规定并非效力性而是管理性规定，只是规范房屋产权暂时不能变更，不会对合同效力有影响。

具体涉及到无证房屋的买卖合同是否有效需要结合实际情况判断，但有一点事确定无疑的----无证房屋买卖存在风险。