文/王建坡

笔者在询问了一些具体情况后，得知其房屋不存在抵押或查封的情况，遂根据“买卖不破租赁原则”，明确告知其租赁合同仍然有效，应当继续履行原租赁合同。大学生很感激，但是其提出不知道什么是“买卖不破租赁 ”，于是在电话中为其做了简要解答。挂了电话后，笔者觉得有必要对“买卖不破租赁原则”做一下整理总结，以分享给大家。     

首先，所谓“买卖不破租赁原则”简而言之就是指先设立的承租人的租赁权优先于租赁物的受让人的所有权，也就是说标的物一旦设立了租赁权，虽经买卖、赠与或继承等转移了所有权，这种所有权的转移不影响原租赁合同的效力，原租赁合同得以继续履行。

我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”通过立法的形式确认了买卖不破租赁原则。在通常情况下，对“买卖不破租赁原则”的适用大家一般不会产生太大分歧。笔者通过整理归纳发现：在以下三种特殊情形下，我们需要仔细区分情况，分情形来看待“买卖不破租赁原则”的适用：

1、租赁遇到抵押，抵押破不破租赁？

（1）不破租赁的法律规定

《担保法》第48条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

最高人民法院关于《适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

（2）破除租赁的法律规定

最高人民法院关于《适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

《物权法》第190条规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

小结：抵押权或者他物权设立在前的，并经过公示的，则权利实现时不适用买卖不破租赁原则。如果租赁权在前，后设定抵押权，则仍然适用买卖不破租赁原则。

2、租赁遇到法院查封、拍卖执行，执行破不破租赁？

（1）不破租赁的法律规定

最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除之后拍卖。

（2）破除租赁的法律规定

最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该条第3款规定：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。

小结：查封在前，并经过公示的，不适用买卖不破租赁。如果租赁权在前，根据法律规定，则需要依法将租赁权去除之后才能拍卖、变卖。

3、在抵押、查封外，还有一种特殊情形----城镇房屋同时存在多个租赁合同

在城镇房屋租赁合同中，同时存在几个有效的租赁合同，房屋转让前设立的租赁合同，如承租人未及时入住的，则有可能不适用买卖不破租赁。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。

小结：如果承租人在房屋转让前签订的租赁合同并未及时入住，受让人又出租给他人，他人入住的，则其虽然在先签订了租赁合同，仍然不能获得租赁权。